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上海市第二中级人民法院

                                           （2007）沪二中民二（民）终字第287号

上诉人（原审原告）上海某某房地产经纪有限公司。

法定代表人：陈XX

委托代理人：龚XX

被上诉人（原审被告）：宋XX

 

上诉人上海某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院黄民四（民）初字第900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人某某公司的委托代理人龚XX、被上诉人宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：系争的房屋系宋XX于2005年3月以153万元的价格购买的房屋。经某某公司介绍案外人倪XX看房后，倪XX有意购买上述系争房屋，某某公司遂于2005年11月17日与宋XX签订《房地产买卖经纪合同》一份，约定宋XX将系争房屋委托某某公司居间出售，委托价格为160万元，刊登价为168万元，该售价中包含维修基金、固定装修、水电煤、空调等，服务内容为价格谈判、税费说明、产权调查、合同文本拟定、代办房地产转让手续、协助双方进行房地产交接、房款交接等，中介服务费为买卖成交价的1%,房地产买卖双方签署房地产转让合同或协议后，视为某某公司完成中介责任，宋XX在委托期满之后一年内以任何形式或价格与某某公司曾经介绍过的客户成交的，视为某某公司完成居间责任。2005年11月19日，倪XX与某某公司订立《意向金收据》一份，内容为，倪XX拟购买某某公司所介绍的房源，现向某某公司支付意向金人民币2万元，对此意向金，双方同意按下列条款履行，一、本意向金作为倪XX委托某某公司向宋XX购买系争房屋专用，二、倪XX同意成交价为167万元，该价格包含维修基金、固定装修（空调两台）、水、电、煤、有线电视、宽带；三、税费以及其他相关费用各自承担；四、双方友好协商同意，将购房总价做成人民币126万元，此价格仅作交易中心使用，不影响房屋实际成交价167万元，五、若倪XX所提要求为宋XX所接受，视为倪XX愿依照本收据各项规定完成本交易；六，一旦宋XX同意接受上述意向金并签收，意向金转为定金，宋XX愿意接受本意向金收据及定金罚则约束。倪XX以及某某公司的工作人员签字后，宋XX亦在上述意向金收据上签字，确认作为系争房屋卖方同意依据上述交易条件并签收定金，如违反意愿双倍返还定金。该意向金收据签收后，倪XX支付了意向金2万元，该钱款由某某公司保管。之后，某某公司经核实，总价126万元的交易价格（即单价每平方米8千元）无法通过房地产交易中心审核，遂将上述情况告知买卖双方，并将保管的定金2万元归还倪XX。因倪XX原住房已经动迁，急需购房，倪XX遂与宋XX通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司于2005年11月24日签订了《上海市房屋买卖合同》，总价为1570900元，倪XX实际支付宋XX房款人民币160万元，倪XX另承担宋XX应当支付的交易费393元、印花税785元、中介服务费400元、营业税87135元,合计88713元，同时还承担了买受方应当承担的契税47100元、交易手续费393元、交易登记费80元、印花税785元、产证印花税5元、合同工本费35元、图纸费30元、中介服务费400元、合计48828元，上述税费以及相关费用总计137541元。倪XX于2005年12月24日将房款以及上述费用共137541元汇入中介公司工作人员帐户，并于2005年12月10日向上海市黄浦区房地产交易中心申请登记，于2006年1月4日被核准登记。期间，上诉人某某公司工作人员刘XX于2005年11月28日发手机短信给宋XX称：“你好，宋先生，我问过了我的许多朋友，都做不了，我非常抱歉，对不起您”。事后，某某公司获知宋XX与倪XX已经通过其他中介公司完成交易，遂于2006年3月14日起诉宋XX，要求按照交易价格的1％支付某某公司中介服务费人民币1.67万元。

原审中，某某公司将诉讼请求变更为要求宋XX支付中介服务费人民币15709元。

原审法院认为，民事行为应当遵循诚实信用和自愿公平的原则，同时民事活动应当遵守国家的法律法规以及国家政策。本案中，经某某公司居间介绍，宋XX与倪XX就房屋买卖达成购买意向，某某公司与宋XX签订了房地产买卖经纪合同，某某公司与倪XX也签订了意向金收据，故某某公司与宋XX之间以及某某公司与倪XX之间存在居间合同关系。根据某某公司与倪XX签订的意向金收据载明，双方约定以126万元的虚假价格向房地产交易部门申报房屋交易，并以此来规避国家的税收，降低交易成本，上述约定损害了国家利益应确认无效。而宋XX在意向金收据上签字同意按照上述方案事实，故三方均应对上述无效的约定承担相应的责任。某某公司作为专业的房屋中介机构，为促使交易成功，在明知交易价格虚假的情况下进行居间活动，并以此虚假交易的成功作为完成居间业务、收取中介费用的依据，显然违背了诚实信用的原则。在无法以126万元虚假价格进行交易的情况下，某某公司自愿将保管的定金归还买受方倪XX，并未要求买卖双方按照意向金收据约定的167万元价格进行交易，倪XX予以接受，某某公司亦未表示异议。故上述行为应当视为某某公司同意解除与宋XX以及与倪XX之间的居间合同关系。该居间关系的协议终止也印证了某某公司是以126万元的价格完成房屋买卖交易作为居间完成的事实，故该居间关系的终止不同于买卖双方恶意串通，为少交、不交中介服务费为目而终止居间合同关系，某某公司不能依据未完成的居间服务而要求被宋XX按照完成居间服务的标准收取中介服务费，也不能以买卖双方由其他中介机构居间完成交易而认为买卖双方违约，故某某公司要求宋XX按照成交价格1％的标准支付中介服务费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于宋XX与倪XX系通过某某公司提供的交易信息而形成了交易机会，并最终达到了交易目的，某某公司所提供的信息具有一定的商业价值，故宋XX理应按照公平和诚实信用的原则酌情支付某某公司相应的中介费用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条之规定，判决如下：宋XX应于判决生效之日起十日内支付上海某某房地产经纪有限公司中介服务费人民币2000元。

判决后，某某公司不服提起上诉，认为其已按与宋XX签订的《房地产买卖经纪合同》完成了居间义务，不存在居间合同解除的情形。原审法院将本案中宋XX与案外人倪XX为订立系争房屋买卖合同进行议价而签订的意向金收据作为审理某某公司与宋XX之间居间合同关系的依据，与事实不符并缺乏法律依据。据此，某某公司要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。

宋XX辩称，某某公司未完成系争房屋买卖交易的居间服务，无权主张中介服务费，同意原审法院的判决。

经本院审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，某某公司与宋XX签订的《上海市房地产买卖经纪合同》合法有效。某某公司与宋XX之间存在居间合同关系。某某公司作为房屋中介机构应当在遵守国家法律法规及有关政策的前提下提供居间服务。本案中，某某公司与倪XX通过意向金收据约定并经宋XX同意，拟以虚假价格订立系争房屋的买卖合同。某某公司在获知无法以虚假价格通过房地产交易部门审核、促成居间业务完成的情况下，向倪XX归还购房定金2万元，宋XX对此未表异议。同时，某某公司向系争房屋的出卖方宋XX归还产权证，未要求其以经纪合同或意向金收据约定的正常价格同倪XX订立系争房屋买卖合同，应视为某某公司解除同宋XX之间的居间合同关系。因某某公司未完成居间合同义务，不能按前述房地产买卖经纪合同的约定主张中介服务费。所以，某某公司提出其已完成居间合同义务，未解除与宋XX之间居间合同关系的辩解与事实不符，本院不予采信。因与某某公司居间合同关系终止，宋XX利用某某公司提供的有一定商业价值的交易信息，通过其他中介公司完成与倪XX就系争房屋的买卖，应根据民事交易公平诚信原则酌情支付某某公司中介费用。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉案件受理费人民币678元，由上诉人上海某某房地产经纪有限公司负担。

本判决系终审判决。

审　判　长：　　王XX

代理审判员：　　刘XX

代理审判员：　　彭XX

 

二○○七年三月二十九日

 

书　记　员：　　邱XX